سوخت‌رسانی به ساخت‌وساز


يك گشايش تازه در نظام تامين مالي مسكن، امكان دستيابي دو دسته سازنده به نقدينگي مورد نياز براي عرضه سريع «نوساز»ها به بازار معاملات ملك را فراهم كرد. گزارشي از شرايط برقرارشده در بازار رسمي پرداخت وام مسكن حاكي است: تسهيلات سه‌رقمي بدون‌سپرده مختص ساخت‌وساز، علاوه‌بر پروژه‌هاي آماده احداث (در مرحله اخذ پروانه و گودبرداري)، در حال حاضر به ساختمان‌هاي «نيمه‌كاره» نيز تعلق مي‌گيرد به‌طوري‌كه در تهران مالكان «پروژه‌هاي ناتمام و متروك» با دسترسي به سه نوع وام 110، 130 و 150 ميليون توماني مي‌توانند از يكسو سريع‌تر و ارزان‌تر از «تعريف پروژه جديد»، موتور سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني را به حركت دربياورند و از سوي ديگر، چالش مربوط به «عدم تطبيق بازار ساخت با حجم تقاضاي خريد در كوتاه‌مدت» را برطرف كنند. وام ساخت بدون سپرده، در قالب 5 سطح شناور متناسب با 5 گروه شهري شامل «تهران، جزاير جنوبي كشور، مراكز استان، ساير شهرها و مناطق كمتر توسعه‌يافته» توسط بانك عامل بخش مسكن پرداخت مي‌شود. سقف اين تسهيلات در صورت «سنتي‌سازي»، به ترتيب براي تهران تا مناطق كمتر توسعه‌يافته، 110 ميليون، 100، 90، 70 و 50 ميليون تومان است. اما در هر گروه شهري، علاوه‌بر نوع اول تسهيلات ساخت، دو نوع وام با سقف‌هاي بيشتر براي «نيمه صنعتي‌سازي» و «صنعتي‌سازي كامل» نيز پرداخت مي‌شود كه در تهران معادل 130 ميليون و 150 ميليون تومان و در 4 گروه شهري ديگر، 20ميليون تومان بيشتر از سقف سنتي‌سازي در هر شهر است. به گزارش دنياي اقتصاد ، بررسي‌ها درباره پيامد تسري وام ساخت بدون سپرده به پروژه‌هاي نيمه‌كاره حاكي است: در شرايط فعلي بازار، هم‌راستايي اين تسهيلات با منافع اقتصادي دو دسته سازنده، به مراتب بيش‌از ساير بساز و بفروش‌ها است. به اين معنا كه تزريق اين تسهيلات به ساخت و سازهاي معطل يا معلق، هم منافع سمت عرضه و هم منافع سمت تقاضا را در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت تامين مي‌كند. در حال حاضر سازنده‌هاي دچار به «ساختمان‌هاي ناتمام» و همچنين سرمايه‌گذاران «پروژه‌هاي پيش‌فروش شده» كه به‌خاطر كمبود منابع مالي، مجبور به متوقف كردن عمليات تكميل واحدهاي مسكوني خود شده‌اند، با دريافت وام ساخت براي اين قبيل پروژه‌ها، به عنوان تنها گزينه «نجات پولي»، قادر خواهند بود پروژه‌هاي چندساله را به سرانجام برسانند.پرداخت وام ساخت بدون سپرده اوايل امسال در دستور كار بانك عامل بخش مسكن قرار گرفت اما سازنده‌ها طي ماه‌هاي اخير در واكنش به نرخ سود در نظر گرفته شده براي اين تسهيلات، با گران خواندن آن در مقطع فعلي، استفاده از وام بانكي را فاقد صرفه اقتصادي عنوان كردند. سرمايه‌گذاران ساختماني با اين ادعا كه سود كنوني ساخت و ساز طي دو سال سرمايه‌گذاري، كمتر از 40 درصد است، بهره 18 درصدي اين تسهيلات در هر سال را «نرخ ضد رونق» مي‌دانند. با اين حال بررسي‌هاي ميداني نشان مي‌دهد: هر چند پروژه‌هاي مسكوني كم‌واحد و با سلامت فني به لحاظ كمترين تخلف ساختماني، در شرايط فعلي، كمتر از 15ماه، ساخته و روانه بازار مصرف مي‌شود -كه در اين صورت سود فروش نسبت به نرخ سود تسهيلات، از برتري لازم برخوردار خواهد بود- اما حتي با فرض صحت ادعاي بساز و بفروش‌ها درباره زمان دو ساله ساخت و ساز، دست كم در مقطع فعلي، استفاده از وام بانكي براي تكميل پروژه‌هاي نيمه‌كاره، از دو زاويه، براي سازنده‌ها داراي مزيت است. مزيت وام ساخت براي نيمه‌كاره‌ها از زاويه سود تسهيلات، آن است كه به‌دليل «فاصله زماني كوتاه پروژه‌هاي ناتمام تا تكميل و مصرفي‌شدن»، ميزان سود دريافتي بانك از بابت تسهيلات پرداختي، پايين‌تر از سود تسهيلات براي پروژه‌هاي جديد خواهد بود ضمن آنكه از زاويه دوم، با لحاظ «كشش بالاي خريد مسكن در حال حاضر تحت تاثير سطح متعادل قيمت و فراهم بودن نسبي قدرت خريد»، تكميل ساختمان‌هاي نيمه‌كاره از طريق تسهيلات، مي‌تواند بلافاصله به فروش اين واحدها در بازار منجر شود. به اين ترتيب با توجه به اينكه، قيمت تمام‌شده تسهيلات بانكي براي پروژه‌هاي نيمه‌كاره، به مراتب كمتر از هزينه دريافت وام ساخت براي پروژه‌هاي جديد است، سرمايه‌گذاران مالك نيمه‌كاره‌ها در قالب «مسير صحيح اقتصادي براي نجات از ركود ساختماني» مي‌توانند ابتدا با دريافت وام، نسبت به تكميل و فروش واحدهاي قبلي اقدام كنند و در گام بعد با دستيابي به نقدينگي ناشي از فروش اين ساختمان‌ها در بازار، منابع مالي مورد نياز براي شروع پروژه‌هاي جديد را بدون وابستگي آنچناني به تسهيلات بانكي، براي خود تامين كنند. طبق آخرين آمارهاي رسمي مربوط به 9 ماه اول سال گذشته، بيش از 30 هزار ميليارد تومان از سرمايه فعالان ساختماني در پروژه‌هاي مسكوني نيمه‌كاره در سراسر كشور، متوقف و حبس مانده است. اين ميزان سرمايه معطل، به همان اندازه كه آسيب‌هايي را به بخش مسكن و ساير بخش‌هاي بالادست وارد كرده و در نهايت ركود اقتصادي دو سال گذشته را موجب شد، در شرايط فعلي مي‌تواند با «به جريان افتادن»، زمينه رشد را فراهم كند. كارشناسان اقتصاد مسكن با اشاره به «كشش پايين سمت عرضه» معتقدند: هر چند ساخت و ساز در كوتاه‌مدت قادر به تطبيق با تغيير شرايط معاملات مسكن نيست و همواره پايان ركود معاملات مسكن، با تاخير بيش از نيم‌سال، به تحرك فعاليت‌هاي ساختماني منجر مي‌شود. طي ماه‌هايي حجم معاملات مسكن در تهران با رشد متوسط 20 درصدي نسبت به سال گذشته مواجه بوده اما تيراژ ساخت مسكن در تهران همچنان در سراشيبي قرار دارد و ركود در اين قسمت از بازار ملك، هنوز پايان نيافته است. اما در فاز فعلي بازار معاملات –پيش‌رونق- پروژه‌هاي نيمه‌كاره مشروط به تجهيز مالي از طريق تسهيلات، استعداد كافي براي خارج كردن حوزه ساخت و ساز از ركود را دارند.استفاده از وام ساخت در پروژه‌هاي نيمه‌كاره علاوه‌بر تامين منافع سمت عرضه، باعث مي‌شود فايل‌هاي فروش در بازار نيز به تناسب رشد معاملات، افزايش پيدا كند و در نتيجه، منافع سمت تقاضاي مصرفي نيز از بابت مساعد شدن سطح قيمت‌ها، تامين شود. وام بدون سپرده ساخت مسكن، متناسب با تعداد واحدهاي مجتمع در حال ساخت، با اعتبار 12 تا حداكثر 36 ماهه، پرداخت مي‌شود.پروژه‌هاي نيمه‌تمام، مشمول همه سقف تسهيلات نمي‌شود بلكه بر حسب ميزان پيشرفت فيزيكي، به همان اندازه كه از مراحل ساخت باقي مانده است –درصد مشابه- بخشي از وام ساخت به پروژه تعلق مي‌گيرد. همچنين شرط دوم پرداخت سقف تسهيلات ساخت مسكن، عدم تجاوز مبلغ وام از حداكثر 80 درصد هزينه ساخت پروژه است. تسهيلاتي كه در حال حاضر بانك عامل بخش مسكن به سازنده‌ها پرداخت مي‌كند، به لحاظ «شرط پرداخت» و «سقف ريالي»، نسبت به ساير بانك‌ها جذاب‌تر است.اين تسهيلات بدون شرط «سپرده اوليه يا رسوب پول» به متقاضي ساخت ارائه مي‌شود ضمن آنكه سقف وام ساخت ساير بانك‌ها در تهران 60 ميليون تومان است. با اين حال، آن دسته از سازنده‌هايي كه داراي مراوده مالي با بانك عامل بخش مسكن هستند، در اولويت پرداخت تسهيلات هستند و همچنين پروژه‌هاي مسكوني با متراژ كمتر از 100 مترمربع به‌ازاي هر واحد نيز، در خط مقدم تسهيلات‌دهي قرار مي‌گيرند. تسهيلات مخصوص نيمه‌كاره‌ها به ساختمان‌هاي ناتمامي كه از مرحله نازك‌كاري عبور كرده‌اند، تعلق نمي‌گيرد. وام‌هاي سه رقمي ساخت مسكن، در زمان فروش واحدها، تا سقف 30 درصد تسهيلات، قابل فروش اقساطي به خريدار واحد است.